 賃貸経営のポイント
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その地域が、現在から将来にわたって、どのような状況になるのか？
不動産投資では、地域選択は非常に重要です。
その地域の人口が増加しているかどうかは、地域選定の重要なポイントです。
逆に言えば、人口減が傾向として明らかな地域は、一般的に難しいと思われます。
よほどの掘り出し物件がない限り不動産投資には向かない地域です。
需要と供給
「実際の需要と供給の関係を見る」
人口が増加している地域であっても、「需要」と「供給」の関係が崩れてしまっている地域では、投資を行うのに的確ではありません。
例えば、あなたが「大学がそばにあるので入居者には困らないだろう」と予想したとします。
ところが実際には同じように考える人がたくさんいて、その地域にすでにたくさんのアパートが建ってしまっていて、アパート間の競争が激しくなりすぎている事も考えられるのです。実際にそのような地域があるのです。
現地の、実際の需要と供給がどのような状態になっているかについて、充分に留意してください。
耐久性
「不動産投資は時間との戦い」
賃貸経営は、まさに「時間との戦い」です。
20年で取り壊さなければならないアパートと、30年・40年以上もつアパートでは投資に対する効果が全く違います。
例えば、4000万かけて建設したアパートを20年で取り壊す場合では、１年あたりの均等投資額では200万円という事になりますが、40年もつのであれば１年あたり100万円です。
しっかりした基本構造で、丁寧に建築されるものを選択できるかどうかが、時間との戦いに勝利する分かれ道となります。
有効面積
「１人あたりの床面積は年々広くなる傾向に」
バブルの頃は、床面積15㎡(4.5坪）～18㎡(5.4坪)のワンルームマンション投資がはやりました。
ワンルームマンションはバブル期に「サラリーマンができる不動産投資商品」として開発されたいきさつがあります。
このような大きさの不動産に、現在も有効需要はあるのでしょうか？
そして今後はどうなのでしょうか？
１人あたりの床面積は年々広くなる傾向にあります。
年々その床面積を広げてきた日本の住宅ですが、アメリカの約64㎡、イギリスの約40㎡、ドイツの約35㎡など他の先進諸国と比較すると、まだまだ日本の住宅はスペースにゆとりがなく、今後さらに広がる傾向に進むであろう事が容易に予想できます。
建築会社、コンサルティング会社等があらかじめ設定した賃料を鵜呑みにせず、あくまでもご自分で判断した上で賃料を設定し、その上で利回り計算を行ってください。
この当初の賃料設定を間違えると、後々のアパート経営で空き部屋が多発するなど面倒な事になります。逆に言えば、設定賃料を間違えなければ、安定的な経営がのぞめるということになります。
アパート経営の管理は、その物件に近い管理会社に任せるのが通常です。
その管理会社が適正な料金で、丁寧な管理・募集を行うかどうかは、アパート経営にとって非常に大きなポイントとなります。
賃貸人の比較的細かな要望に対して適切に対応できるか、家賃の滞納処理や、清掃の丁寧さはどうか、空き部屋が出た場合の募集能力はどうかなど、管理会社の力量をよく見極める必要があります。
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アパート経営のモデルケース
●Ａ様の運用例
| 建築プラン |
| 構造 |
重量鉄骨３階建 |
間取り |
１０畳・１ルーム
×１２戸 |
| 事業予算 |
| 建築工事費 |
５，９８０万円 |
自己資金 |
１，１９０万円 |
| 諸経費 |
４１０万円 |
借入額 |
５，２００万円 |
| 総額 |
６，３９０万円 |
合計 |
６，３９０万円 |
| 収支 |
| 家賃収入(年額) |
７，６０８，０００円 |
修繕積立金 |
６００，０００円 |
ローン返済
(年額) |
３，３３７，０７７円
（元利金等２０年返済・金利２．６％） |
| 公租公課(年額） |
７２４，０００円 |
利益(年額) |
２，９４６，９２３円 |
| 利回り |
| 表面利回り |
１２．７２％ |
実質利回り |
９．８３％ |
アパート経営のメリット
■
安定した収入
株式などのキャピタルゲイン（売却益）を狙う金融商品とは異なり、安定的なインカムゲイン（賃料収入）を確保する目的で行うのが不動産投資です。
毎月の安定した収入の確保をしたい方に向いているといえます。
■
利回りが高い
低金利の現在、他の投資商品と比較した時の、アパート経営の利回りには目を見張るほどです。
ビル経営等と比べても、利回りが高いのが、アパート経営の特徴です。
■ 税務効果の活用
●実際のキャッシュフローより少ない申告収入
アパート経営では、実際のキャッシュフローとは異なり、確定申告の際には
１．建物・設備の減価償却分
２．ローンを利用すればローン金利を経費扱いに
また、青色申告を利用したり、事業規模の経営であると認められれば、専従者として家族に給与を支払い、その分を経費扱いにできるなどの特典があります。
キャッシュフロー ＝ 収入 － 経費
申告収入 ＝ 収入 －（経費＋減価償却＋建物金利）
さらに青色申告や事業規模なら
申告収入 ＝
収入 －（経費＋減価償却＋建物金利＋専従者給与など）
●相続税対策に利用できる
例えば、5000万円の預金を相続した場合は
5000万円に対して相続税がかかってきますが、アパートの場合は、様々な軽減措置が働き、相続税対策として利用されるのはよく知られています。
例）5000万のアパートの評価の例
・土地については「貸家建付地」として更地や自宅土地より低く評価
・建物は時価よりも低い固定資産税評価額で評価さらに借家権割合（30%など）が控除できる
5000万円のアパートのケースでは3000万円～3500万円の評価となり、相続税評価額が大幅に軽減されます。
●贈与税対策に利用できる
贈与税対策に利用できる
例えば、5000万のアパート（建物3000万・土地2000万）のアパートのうち、建物分だけを子供に贈与するとします。
建物評価は固定資産税評価額で算出されますので、贈与額を軽減できる上、そのアパートから得られる賃料収入は子供のものになり、賃料収入には贈与税はかからないため、アパートを活用する事で、実質上の贈与総額をアップさせる事ができます。 |
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